Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Article 1er : La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.

Article 2 : Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Les tantièmes de copropriété ont pour objet de calculer la quote-part de la propriété du sol et des parties communes de chaque lot pour déterminer la répartition des charges équitablement mais aussi les droits de vote aux assemblées générales attribués au lot et les droits de reconstruction. Ils font partis intégrantes du règlement de copropriété et on les trouve dans le document « Etat Descriptif de Division » de ce même règlement.

La qualité de copropriétaire des parties communes entraîne l’obligation de participer au financement de toutes les dépenses engendrées par leur usage, leur entretien, leur administration, leur remplacement et leur amélioration.

Il existe 3 catégories de charges de copropriété :

• Les charges générales (adressées à tous les copropriétaires)
  • Elles concernent  les dépenses liées à la conservation, à l’entretien et l’administration du bâtiment.
• Les charges particulières (adressées à certain copropriétaires)
  • Elles sont les dépenses liées aux parties communes concernant certain copropriétaires.
• Les charges spéciales (adressées à certain copropriétaires)
  • Elles concernent  les services collectifs et les équipements communs (ascenseur, chauffage central…). Il s’agit de l’utilité objective et non de l’usage effectif.

On calcul les tantièmes pour :

• Une mise en copropriété,
• Une création de lot,
• Une fraction de lot,
• Une réunion de plusieurs lots.

A l’issue du Diagnostic Technique SRU (pour la mise en copropriété d’un immeuble) ou pour la modification de l’Etat Descriptif de Division, il y a lieu de rédiger ou de mettre à jour le règlement de copropriété.

L’Etat Descriptif de Division contient :

• La désignation et la description générale des bâtiments,
• Les plans délimitant les contours de chaque parties privatives,
• La division en lots :
  • La liste des lots,
  • La description de l’usage auquel il est destiné,
  • Les tantièmes de copropriété,
  • Un tableau récapitulatif

A chaque création ou modificatin l’Etat Descriptif de Division doit être publié au bureau des hypothèques.